Les Constats
La situation du logement en France
Au 1er janvier 2021, la France comptait 37,2 millions de logements.
Aujourd’hui, sur 100 logements, 82 sont des résidences principales, 10 sont des résidences secondaires ou logements occasionnels, et 8 sont vacants.
Aujourd’hui, sur 100 logements, 82 sont des résidences principales, 10 sont des résidences secondaires ou logements occasionnels, et 8 sont vacants.
6 ménages sur 10 sont propriétaires de leur résidence principale.
Un tiers possède et occupe un logement qu’ils n’ont pas fini de rembourser de leur emprunt – un chiffre qui reste stable depuis une dizaine d’années. La part des ménages locataires se maintient aux environs de 40 % depuis 1984 selon une répartition relativement stable entre le parc locatif privé (23 %) et le parc locatif social (17 %).
En 2021, la croissance du nombre de logements s’atténue encore, à + 0,7 % (après + 0,9 % en 2020 et + 1 % en 2019), la construction neuve ayant chuté avec la crise sanitaire.
Un tiers possède et occupe un logement qu’ils n’ont pas fini de rembourser de leur emprunt – un chiffre qui reste stable depuis une dizaine d’années. La part des ménages locataires se maintient aux environs de 40 % depuis 1984 selon une répartition relativement stable entre le parc locatif privé (23 %) et le parc locatif social (17 %).
En 2021, la croissance du nombre de logements s’atténue encore, à + 0,7 % (après + 0,9 % en 2020 et + 1 % en 2019), la construction neuve ayant chuté avec la crise sanitaire.
La situation dans l’emploi détermine le type d’accès au logement
L’accès à la propriété est plus aisé pour les ménages en situation d’emploi non salarié (chef d’entreprise, P-DG, gérant minoritaire, associé) à hauteur de 78% et pour ceux en situation d’emploi stable (CDI, titulaire de la fonction publique) à hauteur de 74%.
En revanche, les ménages salariés en emploi temporaire (CDD, intérim, etc.) accèdent difficilement à la propriété: 42% d’entre eux pour les couples, 15% pour les personnes seules.
Ces ménages en emploi temporaire trouvent à se loger prioritairement dans le parc privé (32% d’entre eux) et dans une plus faible mesure dans le parc social (21%).
En revanche, les ménages salariés en emploi temporaire (CDD, intérim, etc.) accèdent difficilement à la propriété: 42% d’entre eux pour les couples, 15% pour les personnes seules.
Ces ménages en emploi temporaire trouvent à se loger prioritairement dans le parc privé (32% d’entre eux) et dans une plus faible mesure dans le parc social (21%).
L’accès à la propriété est devenu un marqueur de classes et d’inégalités sociales
Si au début des années soixante-dix, les ménages les plus modestes accédaient pour presque moitié d’entre eux à la propriété, ils ne sont plus qu’à peine 20% depuis 2013. Ces ménages se sont toujours reportés prioritairement vers le parc locatif privé : 30% d’entre eux dans les années soixante-dix et près de 40% en 2013. Parallèlement, le recours au parc locatif social n’a cessé de croître, passant de 5% dans les années soixante-dix à près de 40% dans les années 2000.
En 2018, 70% des cadres étaient propriétaires de leur logement contre seulement 50% des ouvriers qualifiés et 38% des employés.
En 2018, 70% des cadres étaient propriétaires de leur logement contre seulement 50% des ouvriers qualifiés et 38% des employés.
Cette évolution a principalement pour cause l’évolution à la baisse des salaires et la précarisation des contrats de travail qui ne permettent plus de faire face à des conditions d’endettement de plus en plus contraignantes.
En 2020, un primo-accédant devait s’endetter sur vingt ans contre quinze ans en 2000 pour acheter un même logement.
65% des propriétaires ont un niveau de vie supérieur à celui de la moitié des français. Ils ne sont que 36% pour les locataires du parc privé et 20% pour les locataires du parc social. En vingt ans, le niveau de vie des locataires n’a pratiquement pas changé, alors que celui des propriétaires a augmenté de plus de 20%.
62% des locataires du parc privé sont des étudiants, 35% des personnes sans emploi et 32% sont en situation d’emploi. De fait, les locataires du parc privé sont majoritairement des ménages modestes, voire très modestes: hors étudiants, 63% ont un revenu moyen qui les situe au-dessous du seuil de pauvreté (34€ par jour ou 1063€ par mois pour une personne seule selon l’Insee).
85% des ménages résidant en logement social ont un niveau de vie inférieur au niveau de vie médian des occupants du secteur privé. Le taux de pauvreté atteint 35% chez les locataires du parc social.
En 2020, un primo-accédant devait s’endetter sur vingt ans contre quinze ans en 2000 pour acheter un même logement.
65% des propriétaires ont un niveau de vie supérieur à celui de la moitié des français. Ils ne sont que 36% pour les locataires du parc privé et 20% pour les locataires du parc social. En vingt ans, le niveau de vie des locataires n’a pratiquement pas changé, alors que celui des propriétaires a augmenté de plus de 20%.
62% des locataires du parc privé sont des étudiants, 35% des personnes sans emploi et 32% sont en situation d’emploi. De fait, les locataires du parc privé sont majoritairement des ménages modestes, voire très modestes: hors étudiants, 63% ont un revenu moyen qui les situe au-dessous du seuil de pauvreté (34€ par jour ou 1063€ par mois pour une personne seule selon l’Insee).
85% des ménages résidant en logement social ont un niveau de vie inférieur au niveau de vie médian des occupants du secteur privé. Le taux de pauvreté atteint 35% chez les locataires du parc social.
Un taux d’effort croissant...
Le taux d’effort mesure le poids des dépenses de logement dans le revenu des ménages. Les dépenses de logement n’ont quasiment jamais cessé de croître, passant en moyenne de 9% à 27% du budget des ménages entre 1959 et 2019.
Les raisons:la hausse des loyers (enrichissement des propriétaires bailleurs puisqu’à qualité équivalente, les loyers ont augmenté) mais aussi du prix de l’électricité, du gaz et de l’ensemble des autres charges liées à l’habitation (assurances notamment);
la précarisation des conditions de travail : contrats courts, salaires bas.
Les raisons:
... mais inégal selon le statut d’occupation dans le logement et le revenu
Les ménages les plus modestes sont ceux qui supportent le taux d’effort le plus important mais également ceux qui en connaissent la plus forte progression. Le taux d’effort des locataires a augmenté plus fortement que celui des propriétaires, les loyers ayant progressé plus vite que les revenus.
La baisse continue des aides au logement contribue à accentuer le taux d’effort des ménages
La politique relative aux aides au logement depuis une vingtaine d’années a contribué à accentuer la pression budgétaire sur les ménages locataires. En proportion des loyers, les aides au logement ont ainsi fortement chuté entre 2002 et 2007, notamment du fait de sous-revalorisations d’éléments du barème de calcul des aides, comme cela a été le cas pour les prestations familiales.
La chute des aides au logement s’est à nouveau accélérée à partir de 2017 avec diverses mesures (coupe uniforme de 5€, désindexation des APL), et la baisse se poursuit avec la mise en place de la réforme de la « contemporanéisation » des aides au 1er janvier 2021, qui a fait perdre l’APL à 374000 personnes (6,6%) et diminué l’aide de 73 euros pour 1,375 million d’entre elles (23%) quand l’État réalisait par ce biais 1,1milliard d’euros d’économies!
Finalement, le gouvernement a réalisé plus de 10 milliards d’euros d’économies sur les APL depuis 2017.
La chute des aides au logement s’est à nouveau accélérée à partir de 2017 avec diverses mesures (coupe uniforme de 5€, désindexation des APL), et la baisse se poursuit avec la mise en place de la réforme de la « contemporanéisation » des aides au 1er janvier 2021, qui a fait perdre l’APL à 374000 personnes (6,6%) et diminué l’aide de 73 euros pour 1,375 million d’entre elles (23%) quand l’État réalisait par ce biais 1,1milliard d’euros d’économies!
Finalement, le gouvernement a réalisé plus de 10 milliards d’euros d’économies sur les APL depuis 2017.
Ainsi, de plus en plus de ménages peinent à se maintenir dans leur logement
En 2020, on estime à 1,2 million le nombre de locataires en impossibilité de payer leur loyer ou leurs charges, s’exposant ainsi à une procédure d’expulsion locative. Les expulsions locatives ont augmenté de 164% depuis 2001 pour atteindre le chiffre record de 16700 en 2019.
58% des situations d’impayés ont pour cause une diminution de ressources liée à un évènement imprévu : perte d’emploi (31%), problème de santé (10%), séparation (6%).
Près de 7 locataires sur 10 se situent sous le seuil de pauvreté et près de 1 sur 2 consacre plus de 40% de ses revenus au paiement de son loyer. La crise sanitaire a exacerbé cette situation: en septembre 2020, 32% des propriétaires et 16% des locataires étaient en difficulté pour payer leur emprunt ou leur loyer, contre 17% et 6% en avril 2020.
58% des situations d’impayés ont pour cause une diminution de ressources liée à un évènement imprévu : perte d’emploi (31%), problème de santé (10%), séparation (6%).
Près de 7 locataires sur 10 se situent sous le seuil de pauvreté et près de 1 sur 2 consacre plus de 40% de ses revenus au paiement de son loyer. La crise sanitaire a exacerbé cette situation: en septembre 2020, 32% des propriétaires et 16% des locataires étaient en difficulté pour payer leur emprunt ou leur loyer, contre 17% et 6% en avril 2020.
15 millions de personnes sont touchées par la crise du logement, avec de réelles répercussions sur la vie de famille, l’accès ou le maintien dans un emploi, l’accès aux soins et à l’éducation, etc.
Le nombre de personnes sans domicile a triplé depuis 2001.
Le nombre de ceux qui renonce à se chauffer est de 44%. En 2019, 672000 coupures d’énergie ont été effectuées pour cause d’impayés (+ 22% en deux ans).
Les demandeurs d’un logement social sont toujours plus nombreux mais seule une demande de logement sur quatre est satisfaite. Cela induit que les ménages en situation d’emploi très précaire ou sans emploi voient augmenter leurs probabilités d’être en situation de mal-logement.
Le nombre de personnes sans domicile a triplé depuis 2001.
Le nombre de ceux qui renonce à se chauffer est de 44%. En 2019, 672000 coupures d’énergie ont été effectuées pour cause d’impayés (+ 22% en deux ans).
Les demandeurs d’un logement social sont toujours plus nombreux mais seule une demande de logement sur quatre est satisfaite. Cela induit que les ménages en situation d’emploi très précaire ou sans emploi voient augmenter leurs probabilités d’être en situation de mal-logement.
Les demandeurs d’un logement social sont toujours plus nombreux mais seule une demande de logement sur quatre est satisfaite.
Depuis 2017, l’État ne se contente pas de poursuivre son désengagement financier, il prend des mesures politiques qui infléchissent durablement la croissance et la nature de la construction des logements sociaux.
Le gel des loyers en 2018 entraîne le manque à gagner pour les bailleurs a été estimé à 160 millions d’euros.
L’augmentation de la TVA de 5,5% à 10% pour la plupart des opérations de construction de logements sociaux, dont le surcoût a été estimé par le gouvernement entre 350 et 700 millions d’euros pour les bailleurs.
En 2018: la loi Elan renforce une politique d’austérité et de privatisation du parc social, avec l’obligation pour les bailleurs sociaux de se regrouper en-dessous du seuil de 12000 logements, en vue de faire des économies. Or ces fusions engagent surtout une perte de proximité avec les locataires, une moindre représentation des locataires dans les conseils d’administration, un rapport de force politique complexe selon la configuration des territoires et le risque de suppressions de postes dans le secteur du logement HLM.
Le gel des loyers en 2018 entraîne le manque à gagner pour les bailleurs a été estimé à 160 millions d’euros.
L’augmentation de la TVA de 5,5% à 10% pour la plupart des opérations de construction de logements sociaux, dont le surcoût a été estimé par le gouvernement entre 350 et 700 millions d’euros pour les bailleurs.
En 2018: la loi Elan renforce une politique d’austérité et de privatisation du parc social, avec l’obligation pour les bailleurs sociaux de se regrouper en-dessous du seuil de 12000 logements, en vue de faire des économies. Or ces fusions engagent surtout une perte de proximité avec les locataires, une moindre représentation des locataires dans les conseils d’administration, un rapport de force politique complexe selon la configuration des territoires et le risque de suppressions de postes dans le secteur du logement HLM.
Les bailleurs sont contraints de chercher d’autres voies de financement au détriment de leur vocation sociale généraliste et de mixité
En favorisant la construction de logements plus fortement subventionnés, de ce fait le choix de la typologie de logements à construire n’est plus commandé par la nature de la demande dans tel ou tel territoire, mais par la nécessité économique et au détriment de l’exigence de mixité sociale. C’est donc le modèle généraliste du HLM qui est atteint et qui glisse progressivement vers un modèle résiduel.
En délaissant d’autres charges, celles d’exploitation, notamment les dépenses d’entretien. Les dépenses de gros entretien ont diminué de 7% en 2018, le patrimoine vieillit mal, entraînant des charges toujours plus lourdes, au détriment des locataires.
En réduisant sa capacité d’investissement, autrement dit en baissant son quota de constructions.
En faisant appel à une participation plus importante du privé. il s’agit pour les organismes HLM d’acheter sur plan et en bloc des logements à des promoteurs immobiliers, au lieu d’en assurer eux-mêmes la maîtrise d’ouvrage. Une fois acquis, ils deviennent des logements locatifs sociaux. Les achats de logements en masse, motivés par des objectifs quantitatifs se font souvent au détriment de la qualité et de la mixité sociale. De surcroît, les promoteurs vendraient en priorité aux HLM les logements les moins facilement vendables de leurs programmes étages moins élevés, orientation moins favorable, exiguïté des surfaces, etc.).
En délaissant d’autres charges, celles d’exploitation, notamment les dépenses d’entretien. Les dépenses de gros entretien ont diminué de 7% en 2018, le patrimoine vieillit mal, entraînant des charges toujours plus lourdes, au détriment des locataires.
En réduisant sa capacité d’investissement, autrement dit en baissant son quota de constructions.
En faisant appel à une participation plus importante du privé. il s’agit pour les organismes HLM d’acheter sur plan et en bloc des logements à des promoteurs immobiliers, au lieu d’en assurer eux-mêmes la maîtrise d’ouvrage. Une fois acquis, ils deviennent des logements locatifs sociaux. Les achats de logements en masse, motivés par des objectifs quantitatifs se font souvent au détriment de la qualité et de la mixité sociale. De surcroît, les promoteurs vendraient en priorité aux HLM les logements les moins facilement vendables de leurs programmes étages moins élevés, orientation moins favorable, exiguïté des surfaces, etc.).
En favorisant la construction de logements plus fortement subventionnés, de ce fait le choix de la typologie de logements à construire n’est plus commandé par la nature de la demande dans tel ou tel territoire, mais par la nécessité économique et au détriment de l’exigence de mixité sociale. C’est donc le modèle généraliste du HLM qui est atteint et qui glisse progressivement vers un modèle résiduel.
En délaissant d’autres charges, celles d’exploitation, notamment les dépenses d’entretien. Les dépenses de gros entretien ont diminué de 7% en 2018, le patrimoine vieillit mal, entraînant des charges toujours plus lourdes, au détriment des locataires.
En réduisant sa capacité d’investissement, autrement dit en baissant son quota de constructions.
En faisant appel à une participation plus importante du privé. il s’agit pour les organismes HLM d’acheter sur plan et en bloc des logements à des promoteurs immobiliers, au lieu d’en assurer eux-mêmes la maîtrise d’ouvrage. Une fois acquis, ils deviennent des logements locatifs sociaux. Les achats de logements en masse, motivés par des objectifs quantitatifs se font souvent au détriment de la qualité et de la mixité sociale. De surcroît, les promoteurs vendraient en priorité aux HLM les logements les moins facilement vendables de leurs programmes étages moins élevés, orientation moins favorable, exiguïté des surfaces, etc.).
En délaissant d’autres charges, celles d’exploitation, notamment les dépenses d’entretien. Les dépenses de gros entretien ont diminué de 7% en 2018, le patrimoine vieillit mal, entraînant des charges toujours plus lourdes, au détriment des locataires.
En réduisant sa capacité d’investissement, autrement dit en baissant son quota de constructions.
En faisant appel à une participation plus importante du privé. il s’agit pour les organismes HLM d’acheter sur plan et en bloc des logements à des promoteurs immobiliers, au lieu d’en assurer eux-mêmes la maîtrise d’ouvrage. Une fois acquis, ils deviennent des logements locatifs sociaux. Les achats de logements en masse, motivés par des objectifs quantitatifs se font souvent au détriment de la qualité et de la mixité sociale. De surcroît, les promoteurs vendraient en priorité aux HLM les logements les moins facilement vendables de leurs programmes étages moins élevés, orientation moins favorable, exiguïté des surfaces, etc.).
Les Propositions
1- Un grand service public de l’habitat et du logement
L’État doit être le garant du droit au logement digne, accessible et durable sur tout le territoire.
Le droit au logement, à travers une politique de la ville repensée au regard notamment du phénomène de métropolisation, doit aussi être un droit à la ville garantissant l’égalité d’accès et la proximité de services publics de qualité en termes de transports, de soins, d’éducation et de culture.
Le droit au logement, à travers une politique de la ville repensée au regard notamment du phénomène de métropolisation, doit aussi être un droit à la ville garantissant l’égalité d’accès et la proximité de services publics de qualité en termes de transports, de soins, d’éducation et de culture.
Cela suppose de réorienter les politiques budgétaire et fiscale, et de décider de financements nouveaux dédiés en priorité au logement social, tout en contribuant à l’aide à l’accession sociale à la propriété.
Le service public de l’habitat et du logement aurait pour mission d’organiser:
une production de logements suffisante, prenant en compte les évolutions techniques de construction pour un développement durable et bien répartie dans les territoires;
l’entretien et la réhabilitation thermique du parc de logements existants avec des financements adaptés aux besoins pour réduire efficacement la facture énergétique des ménages;
la création d’un système mutualisé public/privé de sécurisation des risques locatifs pour les bailleurs et ceux de la vie pour les locataires (maladie, accident, chômage…);
une gestion des attributions qui assure équité, transparence, mixité sociale et intergénérationnelle, et qui prenne en compte le rapport domicile/travail;
la mise en place d’instruments publics de régulation du foncier (établissement public foncier);
une juste représentation des acteurs concernés (collectivités territoriales, organismes HLM, partenaires sociaux d’Action Logement, État, locataires et leurs associations), dans les structures nationales, régionales ou locales de ce service public de l’habitat.